Secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, nell’ultimo anno considerato – terzo trimestre 2018 rispetto a terzo trimestre 2017 – il numero di compravendite di immobili non abitativi è diminuito del 10,3%. Lo segnala Confedilizia, precisando che nelle otto principali città per dimensione demografica (Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Bologna e Firenze), le compravendite di uffici e studi privati sono diminuite in media del 27,9%, con picchi del 59,8% a Firenze, del 52% a Roma, del 39,6% a Bologna e del 37,2% a Napoli. Per quanto riguarda negozi e laboratori, si evidenzia invece un – 22,9% a Genova, un – 15,5% a Milano e un – 3,5% a Torino.

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, ha così commentato: “Sono numeri sconcertanti, che dimostrano quanto urgente sia intervenire attraverso riduzioni fiscali in questo comparto così importante dell’immobiliare. La prima occasione utile è data dal prossimo esame in Senato del disegno di legge di bilancio, dove il Governo ha previsto un avvio troppo timido di una misura – la cedolare secca sugli affitti – che, se introdotta in modo più coraggioso, consentirebbe di dare nuova vita ad un mercato in grave crisi”.

Si è tenuta oggi a Roma una conferenza stampa di Confedilizia. Il presidente nazionale Giorgio Spaziani Testa ha presentato dei dati sconfortanti sulla situazione del mercato immobiliare italiano, pressoché distrutto da anni di disinteresse politico ed anzi di vessazioni fiscali che hanno messo in ginocchio il comparto, allontanando i risparmiatori italiani da un classico bene rifugio. Per questo il  presidente di Confedilizia ha presentato una serie di documenti che vogliono soprattutto essere uno spunto ed una ispirazione ai parlamentari in vista dell’approvazione della legge di bilancio. Secondo Spaziani Testa «i dati del Notariato confermano che il risparmio immobiliare sta subendo un’erosione senza precedenti. Secondo il rapporto diffuso oggi, se il 2017 aveva fatto segnare un calo del 17% sui valori medi delle vendite di fabbricati, tale calo si accentua di un ulteriore 5% nel primo semestre 2018 rispetto ad analogo periodo dell’anno precedenti».

Il presidente di Confedilizia ha ricordato come Eurostat certifica periodicamente che il calo dura ormai da molti anni e distingue, in negativo, l’Italia rispetto al resto d’Europa. Senza parlare di tutti gli immobili che sono del tutto privi di mercato.

«Sono dati sconcertanti, che richiedono una risposta da parte della politica. Quello che servirebbe è uno shock fiscale uguale e contrario rispetto a quello avvenuto a fine 2011, che continua a devastare il settore immobiliare e tutta l’economia collegata. Cinquanta miliardi l’anno di tributi immobiliari, di cui quasi la metà di natura patrimoniale, non possono più essere sopportati dal sistema.

La legge di bilancio all’esame del Parlamento può essere ancora l’occasione per qualche intervento che sia tale da restituire fiducia a un comparto stremato. Nella nostra conferenza stampa di oggi sulla manovra abbiamo dato alcuni spunti al Parlamento e al Governo per agire con interventi mirati, in grado di dare almeno qualche segnale al settore. Ci aspettiamo risposte».

Giorgio Spaziani Testa è stato rieletto Presidente di Confedilizia. A confermarlo nella carica, per il triennio 2018-2020, è stato il Consiglio direttivo della Confederazione della proprietà immobiliare, che ha deliberato anche in merito al Comitato di Presidenza, che sarà composto da Pier Luigi Amerio, Achille Lineo Colombo Clerici, Dario dal Verme (Tesoriere) Vincenzo Nasini, Paolo Pietrolucci, Prospero Pizzolla, Paolo Scalettaris, Nino Scripelliti, Corrado Sforza Fogliani (Presidente del Centro studi) e Michele Vigne.

Promosso, ma  con necessità di interventi, quantomeno interpretativi. È questo il succo del Convegno (il primo in assoluto in argomento) che Confedilizia ha tenuto ieri a Roma, presso la Sala Einaudi, a proposito del nuovo istituto, il Condhotel, che dal 6 scorso con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale è previsto faccia il proprio ingresso nel nostro ordinamento giuridico e ciò da quando entrerà in vigore – il prossimo 21 marzo – il d.p.c.m. n.13 del 22.1.’18 che ha istituito questa forma di utilizzazione degli immobili (ad uso misto, alberghiero ed abitativo) che già è prevista da diverse legislazioni straniere, specie del mondo anglosassone.

Il Condhotel, in sostanza, è stato giudicato come un “istituto esigenziale”,  che risponde cioè ad una specifica esigenza (quella, è stato detto, di consentire la riqualificazione delle strutture alberghiere), ma introducendo – allo scopo, appunto – un nuovo istituto,  e non venendo incontro all’esigenza in parola nell’ambito di una normativa generale. Analogamente, il legislatore ha del resto provveduto per gli istituti del trust disabili, del patto marciano (forma di garanzia), del leasing immobiliare, del prestito vitalizio ipotecario e del rent to buy, istituti tutti – peraltro – che hanno finora avuto non certo un consistente sviluppo e tantomeno una diffusa applicazione.

E’ poi stato osservato al Convegno di Confedilizia che quello della riqualificazione alberghiera è uno scopo importante (consentirà sostanzialmente agli albergatori che vogliono rinnovare la propria struttura di vendere unità del proprio immobile ricavandone un’entrata per provvedere ai necessari lavori di ristrutturazione), ma anche che le potenzialità del Condhotel al fine di una definitiva e consolidata ripresa saranno appieno sfruttate solo con una norma interpretativa di quanto – ad avviso di molti dei giuristi che sono intervenuti nella discussione svoltasi alla Sala Einaudi della Confedilizia in Roma, fra cui la dott. Caterina Garufi, magistrato – il d.p.c.m. già prevede, e cioè che si possa intervenire anche su immobili che non siano già stati utilizzati con una specifica destinazione. Altre perplessità, con i relativi rimedi, sono emerse a proposito di specifiche precisazioni normative, in attesa della legislazione regionale integrativa e con particolare riferimento alla fattispecie di Condhotel che attiene all’accentramento di diversi appartamenti ubicati ad una distanza di non più di 200 metri dalla struttura alberghiera che farebbe da perno all’accentramento stesso.

Altre osservazioni importanti in merito ai rapporti che nascono, a proposito del Condhotel, ove lo stesso si sviluppi nell’ambito di una struttura condominiale o comunque con rapporti di tipo condominiale. Infatti, è stato sottolineato – in una con l’evidenziazione che Confedilizia non è stata consultata né dalla Presidenza del Consiglio né dal Mibact, Ministero proponente, e ciò pur nell’ambito di una istruttoria durata per più di due anni – che molte norme condominiali sono inderogabili per dettato di legge e anche da volontà contrattuali diffuse. Tutto un “mondo” e un aspetto che non è minimamente previsto e regolato dalla normativa che ora è alla vigilia dell’entrata in vigore.

Queste le conclusioni del Convegno Confedilizia e della discussione – moderate dal Presidente Spaziani Testa – che si è svolta successivamente alle relazioni degli avvocati Sforza Fogliani e Scalettaris.

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, interviene, attraverso una dichiarazione (che pubblichiamo di seguito) sulla manovra.

“La manovra si presenta inadeguata ad affrontare i gravi problemi economici del nostro Paese, sui quali avrebbero potuto incidere positivamente interventi significativi per il settore immobiliare, da sempre motore di sviluppo e di crescita. Non bastano, in questo senso, la limitata proroga della cedolare secca per gli affitti abitativi a canone calmierato (di soli due anni, a fronte di contratti che ne durano cinque), l’estensione dei Pir alle imprese immobiliari e la conferma degli incentivi per gli interventi sugli immobili. Al comparto immobiliare serve ben altro. In attesa di presentare alle forze politiche le nostre proposte per la nuova legislatura, avevamo suggerito una misura – la cedolare secca sugli affitti dei negozi – che avrebbe consentito di affrontare il disastro dei locali commerciali abbandonati che crescono continuamente nelle nostre città. L’avevano richiesta e sostenuta maggioranza e opposizione, e lo stesso Governo si era espresso in suo favore, ma non se n’è fatto nulla, a vantaggio di mille misure di spesa sulle quali è meglio sorvolare. Si è persa, ancora una volta, un’occasione per favorire la ripresa di un Paese ancora fermo”.

Il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa, interviene sulla decisione della commissione bilancio del Senato che, contrariamente alle aspettative di molti, non ha introdotto la cedolare secca per i locali commerciali. Questa la sua dichiarazione:

«La notte non ha portato consiglio. Nonostante l’impegno assunto da Parlamento e Governo con le risoluzioni sulla nota di aggiornamento al Def, la Commissione Bilancio del Senato non ha introdotto neanche una versione limitata della cedolare secca sugli affitti dei locali commerciali. Inoltre, la cedolare per le locazioni abitative a canone calmierato è stata confermata per soli due anni: il che, considerato che quei contratti durano cinque anni, vuol dire svuotare di significato la proroga, a danno degli inquilini, posto che la maggior parte dei proprietari riterrà più conveniente, in assenza di certezze, scegliere i contratti a canone libero.

Si tratta di un’occasione persa, l’ultima di questa legislatura, per dare un segnale di fiducia al settore immobiliare, l’unico che – certifica l’Istat – manca alla ripresa economica dell’Italia. Un settore che avrebbe bisogno di uno shock fiscale esattamente opposto a quello iniziato nel 2012, ma che con questa legge di bilancio poteva almeno essere interessato da interventi mirati. Evidentemente c’erano altre priorità… (per il cui lungo, dettagliato elenco rimandiamo al testo approvato nella notte)».

Introduzione di una cedolare secca per le locazioni di immobili commerciali e stabilizzazione (o prolungamento) dell’aliquota del 10% della cedolare per le abitazioni locate a canone calmierato. Sono queste le due priorità che Confedilizia ha rappresentato al Parlamento nel corso di un’audizione sulla manovra per il 2018 dinanzi alle Commissioni Bilancio del Senato e della Camera.

Per quanto riguarda gli affitti abitativi, il disegno di legge di bilancio prevede la proroga fino al 2019 della speciale aliquota del 10% della cedolare secca per le locazioni a canone calmierato, che era stata prevista per un quadriennio con scadenza al 31 dicembre 2017. “Proseguire con questo regime fiscale – ha detto in audizione il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – è indispensabile per mantenere un minimo di attrattività ad una modalità di affitto che è stata mortificata dall’aumento di tassazione patrimoniale avviato nel 2012. Tuttavia, considerata la durata quinquennale dei contratti interessati, limitare la proroga a due anni rischia di impedire l’effetto incentivante dell’aliquota e il conseguente calmieramento dei canoni”.

Dall’esame parlamentare, poi, Confedilizia si aspetta l’elaborazione di una norma che – come richiesto dalla maggioranza e da gran parte dell’opposizione in sede di esame della nota di aggiornamento al Def – introduca anche nel settore non abitativo una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione. “Si tratta – ha rilevato Spaziani Testa – di una misura strutturale e pro crescita. E la prova del nove della validità della proposta è data dal fatto che a sostenerla sono anche le controparti dei proprietari nei contratti di locazione, vale a dire le organizzazioni dei commercianti, consapevoli che la perdita di qualsiasi redditività dell’investimento in locali commerciali impedisce alle attività economiche di prossimità di uscire dalla crisi che le attanaglia”.

Per il resto, sono da considerarsi positivamente – a giudizio di Confedilizia – misure come la sterilizzazione degli aumenti delle aliquote Iva, che si sarebbero applicati a molti interventi sugli edifici; la proroga delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie e acquisto di mobili, oltre al nuovo bonus verde, pur con necessità di modifiche migliorative su alcuni aspetti dei diversi incentivi per interventi sugli immobili; l’estensione dei piani individuali di risparmio (Pir) alle società immobiliari, che ne erano inspiegabilmente escluse; la previsione di una detrazione per i premi delle polizze catastrofali riguardanti le abitazioni.

“Con riferimento al settore immobiliare, il testo ufficiale del disegno di legge di bilancio rappresenta un punto di partenza sul quale confidiamo che il Parlamento possa intervenire in modo proficuo – lo ha dichiarato il presidente di Confedilizia, Giorgio Spaziani Testa – per quanto riguarda gli affitti abitativi, viene prorogata fino al 2019 la speciale aliquota del 10% della cedolare secca per le locazioni a canone calmierato, che era stata prevista per un quadriennio con scadenza al 31 dicembre 2017, ma la limitazione di questo regime fiscale a due anni rischia di impedirne l’effetto incentivante, soprattutto considerata la durata quinquennale dei contratti interessati. All’esame parlamentare, poi, è affidata l’elaborazione di una norma che – come richiesto dalla maggioranza e da gran parte dell’opposizione in sede di esame della nota di aggiornamento al Def – introduca anche nel settore non abitativo una tassazione sostitutiva dei redditi da locazione. Per il resto, sono da considerarsi positivamente misure come la sterilizzazione degli aumenti delle aliquote Iva, che si sarebbero applicati a molti interventi sugli edifici; la proroga delle detrazioni per ristrutturazioni edilizie e acquisto di mobili, oltre al nuovo bonus verde; l’estensione dei piani individuali di risparmio (Pir) alle società immobiliari, che ne erano inspiegabilmente escluse; la previsione di una detrazione per i premi delle polizze catastrofali riguardanti le abitazioni”.