La presenza in un edificio di un’unità immobiliare oggetto di un contratto di “rent to buy” pone, sostanzialmente, due interrogativi: il primo, relativo al soggetto da convocare all’assemblea; il secondo, riguardante il soggetto a cui chiedere il pagamento dei contributi condominiali. I dubbi nascono senz’altro dal fatto che il rent to buy è un istituto introdotto da una norma (l’art. 23 d.l. n. 133/’14, come convertito in legge) che – nel dettare una specifica disciplina per quei contratti “che prevedono l’immediata concessione in godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato” – ha delineato i contorni di una fattispecie che non può essere assimilata a nessuna delle forme contrattuali tradizionali. Premesso, allora, che da quanto anzidetto deriva che, nell’ambito del rent to buy, analogamente a quanto accade nei rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario, spetta al concedente provvedere alle “riparazioni straordinarie” (art. 1005 cod. civ.), mentre è compito del conduttore (così lo chiama la legge; ma sarebbe più adatto quello di beneficiario) farsi carico delle spese e, in genere, degli oneri “relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria” del bene (art. 1004 cod. civ.), è evidente che tale impostazione non può che portare a ritenere egualmente applicabili – in caso di presenza in un edificio di un’unità immobiliare oggetto del contratto che ci occupa – le previsioni dettate dagli ultimi tre commi dall’art. 67 delle Disposizioni di attuazione del Codice civile in tema di rapporti tra nudo proprietario, usufruttuario e amministrazione condominiale. Occorrerà, allora, distinguere se ciò su cui l’assemblea sia chiamata a deliberare attenga ad affari relativi “all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni”, oppure no. Nel primo caso, dovrà essere convocato il conduttore; nel secondo il concedente. Se poi l’assemblea fosse chiamata a deliberare su più argomenti di diversa natura dovranno essere convocati entrambi (per poi partecipare o meno, a discussione e votazione, a seconda dei singoli argomenti via via affrontati dall’assemblea). La partecipazione alle spese condominiali seguirà naturalmente lo stesso criterio. Entrambi i soggetti potranno comunque essere chiamati a rispondere “solidalmente per il pagamento dei contributi dovuti all’amministrazione condominiale”.
Corrado Sforza Fogliani – Presidente Centro studi Confedilizia
